О специфике рынка недвижимости в Хургаде
Генеральное консульство России в Хургаде
+20 (0) 653-46-5757 / 5858 консультации – в часы приема посетителей
/С 09.30 до 13.30, Понедельник – неприемный день
ru

О специфике рынка недвижимости в Хургаде

О специфике рынка недвижимости и ее оформления в Хургаде

Египетская провинция Красное море с административным центром в городе Хургада, протянувшаяся более чем на 1000 км. вдоль морского побережья, со своими почти круглогодично функционирующими пляжами, экологически чистой сухопутной территорией и прилегающей акваторией, развитой на международном уровне инфраструктурой туризма, относительно невысокими ценами на продовольствие, услуги и топливо, мягким визовым законодательством[1], налаженной системой безопасности, благожелательным отношением к иностранцам со стороны властей, считается одним из привлекательных рынков недвижимости в Северной Африке[2].

Согласно действующим законам иностранные физические и юридические лица в провинции Красное море[3] вправе приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения и расположенные на них строения жилого и коммерческого характера: многоквартирные дома, виллы, коттеджи, гостиничные комплексы, магазины, рестораны, кафе и т.д.[4] При этом оговаривается, что эти объекты недвижимости не могут включать в себя памятники культуры и архитектуры и не должны находиться на охраняемых территориях, которые имеют историческое и археологическое значение. Иностранцам также нельзя приобретать недвижимость на территории, предназначенной для социального жилья[5]. Иностранец, купивший участок под застройку, должен начать возведение жилого объекта в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Обычно в Хургаде европейцы предпочитают селиться в обжитых районах вблизи береговой линии, и значительная часть земельных участков, домов и квартир находится здесь в собственности граждан России, других государств-членов СНГ, Украины и ЕС. При поездке по городу можно в положительном плане отметить наличие плотной сети мобильных и стационарных полицейских постов, и также то что, по сравнению с другими египетскими городами, здесь относительно немного районов трущобного типа, где иностранцам селиться нежелательно.

Диапазон цен на жилую недвижимость в Хургаде начинается от                     6 тыс.долл.США, например, за студию общей площадью в 40 м2 в новостройке в динамично развивающемся районе Аль-Ахея на западе Хургады, до 800 тыс.долл.США за полностью отделанную и хорошо оборудованную виллу на первой береговой линии в жилом комплексе «Халигия Виллидж». Один из наиболее популярных районов среди иностранцев со средним достатком, например, – это удобный и обжитой микрорайон Хадаба с развитой инфраструктурой, густой сетью торговых точек, который расположен в 5-20 минутной пешей доступности от городских платных общественных пляжей, застроенный отдельно стоящими домами, с магистральным водо- и газоснабжением, городской канализацией. Наиболее востребованное жилье здесь -  50-100 метровые квартиры с                     1-2 спальнями, а в подъездах домов обязательно имеются консьержи-бавабы. Не менее популярен среди европейцев район Эль-Каусер, в котором расположены такие компаунды, как «Бритиш Ресорт», «Даймонд» и т.д., с бассейнами, огражденной территорией и охраной.

С 1981 г., когда решением министра туризма АРЕ иностранным физическим и юридическим лицам была разрешена продажа земель в провинции Красное море, в самой Хургаде сформировалась сеть ориентированных на зарубежных покупателей частных риелторских, консалтинговых и девелоперских агентств, адвокатских контор, которые на современном профессиональном уровне, в том числе в удаленном доступе через Интернет, оказывают всестороннее содействие в подборе вариантов, организации переговоров и визитов иностранцев для осмотра объектов недвижимости, составлении, переводе, подписании и регистрации документов на собственность. Недвижимость в Хургаде можно выбирать также и по объявлениям в социальных сетях или по рекомендациям друзей и знакомых. В целом, россияне и иностранцы, которые приобрели в Хургаде недвижимость, в своих комментариях на форумах в социальных сетях и во время личного общения позитивно оценивают свои приобретения.

Вместе с тем, к сожалению, в Хургаде имеют место многочисленные и печальные случаи, когда российские покупатели, инвесторы и дольщики были обмануты: оставались с сомнительными приобретениями или вовсе ни с чем. Как правило, это происходит из-за чужого злого умысла, собственного простодушия и невнимательного отношения к процедуре оформления прав на недвижимость. Очевидно, что ключевым фактором удачной покупки на рынке недвижимости в Хургаде является скрупулёзная и профессиональная экспертиза правоустанавливающих документов, с которой из-за изобилия потенциальных «подводных камней» - особенностей и нюансов местного законодательства, обычаев и традиций, может справиться только квалифицированный и опытный местный специалист[6]. Помимо компетентности принципиально важна личная порядочность и честность такого человека.

По мнению консультирующих иностранцев местных риелторов, при поиске расположенной в городах недвижимости важно получить подробную информацию о сборах на обслуживание общих помещений и территории, размеры которых в дорогих жилых комплексах достигают четырёхзначных цифр в евро в год и регулярно растут, а, рассматривая вариант с покупкой дома в сельской местности, необходимо учесть наличие дорог, телефонных линий, водоснабжения, электричества, мобильной связи, доступных торговых точек и т.п.

Будущему владельцу недвижимости в Египте необходимо иметь в виду, что первичным владельцем земли в АРЕ является государство, поэтому цепочка владельцев начинается с договора купли земельного участка у государства – «Аль Акд аль-Байи аль-Ибтидаий» и одобренного городским советом разрешения на строительство т.н. «Тархыс аль-Мабани».

Дальнейший переход прав на земельную собственность в Египте принято регистрировать в виде следующих трех документов.

Это «Зеленый контракт»[7] - исчерпывающая в правовом плане документальная гарантия собственности, которую рекомендуется оформлять всем иностранцам. Его наличие означает полное признание прав на данный участок и строение за данным юридическим или физическим лицом (лицами), отсутствие неучтенных собственников, имеющих долевое право на эту недвижимость, претензий со стороны третьих лиц, непогашенной ипотеки, задолженности по коммунальным или налоговым платежам, других обременений, подтверждает, что она не находится под арестом или в залоге. Это договор купли-продажи - «Акд аль-Байи аль-Нихаий», в котором подписи сторон фиксируются и подтверждаются в местном суде и министерстве юстиции в Каире. Это генеральная доверенность - «Таукиль», которую оставляют и регистрируют в государственной нотариальной конторе «Шагр аль-Акари». По регистрационным номерам «Таукилей», в отличие от договоров «Акд аль-Байи», в нотариальном реестре можно отследить цепочки всех передоверителей и предыдущих владельцев.

Каждый из этих трех инструментов имеет свои особенности.

«Зеленый контракт» - это близкий аналог российского государственного свидетельства о собственности, документ, зарегистрированный государственными органами АРЕ. «Зеленый контракт» составляется на арабском языке, большая часть его заполняется от руки, и содержит данные о месте расположения, описание и планы земельного участка и расположенных на нем строений, в нем прописаны имена одного или нескольких долевых владельцев объекта недвижимости, марки об уплате госпошлин, печати государственных учреждений. Необходимо упомянуть тот факт, что в Египте на официальном уровне отсутствует такое понятие, как фамилия гражданина, имена составляются по схеме: имя собственноеимя отцаимя дедаимя прадеда, и многие египтяне не знают своих фамилий (зачастую это имя прадеда) или путают их с отчествами, поэтому иностранцу сложно идентифицировать указанных в «Зеленом контракте» лиц. Процесс согласования «Зеленого контракта» в различных инстанциях (не менее 7 этапов) по срокам не регламентирован и занимает от полугода до полутора лет, а зачастую дольше. Стоимость оформления «Зеленого контракта», включая услуги специализирующегося в этой области адвоката, варьируется от 500 долл.США до 1 тыс.долл.США и выше,  в зависимости от стоимости этого имущества. Перед приобретением недвижимости в Египте необходимо истребование у владельцев копии «Зеленого контракта» и проведение его анализа специалистом, который может удостоверить подлинность проставленных на нем подписей и печатей. Наличие «Зеленого контракта» страхует покупателя от «двойной продажи» или распространенного в Египте самозахвата недвижимости.

При оформлении «Зеленого контракта» иностранный владелец столкнется с некоторыми ограничениями например, тем, что по нему он вправе приобрести не более двух объектов жилой недвижимости, при этом площадь каждого жилого объекта не должна превышать 2 тыс.м2, т.е. в сумме не более 4 тыс.м2, а также тем, что на строящееся здание «Зеленый контракт» оформить нельзя – только на уже готовое, поэтому для новостройки этот «контракт» будет только на земельный участок. Приобретенную по «Зеленому контракту» недвижимость нельзя продавать в течение первых 5 лет[8].

Свои особенности имеет оформление купли-продажи недвижимости по договору купли-продажи «Акд аль-Байи»[9]. Для его заключения от покупателя требуется только действующий заграничный паспорт. Договор составляется на двух языках, например, английском и арабском или русском и арабском, содержит дату и место заключения, сумму сделки или детали рассрочки (размер предоплаты, условия выплаты основной суммы), точное описание объекта с указанием места расположения и планом, идентификационные данные сторон, срок и условия вступления в силу, при приобретении в новостройке – копию лицензии застройщика. После выплаты всей суммы договор проходит регистрацию в государственной нотариальной конторе «Шагр аль-Акари», далее подписи сторон проходят процедуру подтверждения в местном суде, и после этого арабское название договора изменяется на «Акд Аль-Байи аль-Нихаий би Сиххат аль-Тауки'»[10]. В Хургаде при выплате основной суммы принято оформлять «Таукиль», подтверждающий права нового владельца, а в других регионах Египта такого обычая нет и, обычно, у сторон после оформления сделки остаётся только «Акд аль-Байи». Можно отметить, что этот договор, в отличие от «Таукиля», не имеет специального номера как у «Таукиля», и всех предыдущих владельцев по нему отследить невозможно. Двойная или даже многократная продажа квартиры - довольно типичное явление при продаже имущества по «Акд аль-Байи». Другим неудобством такой практики является то, что при последующей продаже данной недвижимости, для ее оформления потребуется личное присутствие предыдущего владельца.  

Вышеупомянутый «Таукиль» - генеральная доверенность, позволяет оформить сделку купли-продажи в «Шагр аль-Акари» просто, быстро и без лишних хлопот. При его оформлении необходимо указать, что расторжение возможно только в присутствии двух сторон[11], а также право на продажу недвижимости не только себе, но и другим лицам. «Таукиль» является удобным инструментом в процессе оформления договора купли-продажи, однако, будучи использован сам по себе, является крайне рискованным средством. Недостатки оформления недвижимости по «Таукилю» связаны с невысокой юридической чистотой сделки при такой процедуре, на деле чаще всего усугубляющейся отсутствием предварительного скрупулезного изучения лежащих в его основе «Зеленого контракта» или договора купли-продажи. Распространенным случаем, например, бывает заселение оформленной по «Таукилю» квартиры третьими лицами в отсутствие людей, которые считали, что добросовестно приобрели ее. Если покупатели при оформлении собственности на недвижимость не подтвердили подпись продавца в суде, то после его смерти наследники могут отказаться признать его подпись на этой доверенности и востребовать имущество обратно.

В этой связи необходимо отметить, что в египетской системе регулирования и правоприменительной практике большое значение имеет традиционное «право добросовестного пользования»[12], поэтому иностранец, надежно не оформивший права на собственность, вернувшись в Хургаду после длительного отсутствия, может обнаружить в своей квартире других жильцов, а во время последующего судебного разбирательства суд может принять сторону «сквоттеров», исходя из того, что они жили в этой квартире не нарушая правил общественного проживания, вовремя оплачивали счета за электричество и воду, другие коммунальные сборы.

Из консульской практики известны случаи мошенничества с недвижимостью, когда в ГК за помощью обращались россияне, которые перевели неким «застройщикам» деньги в оплату стоимости квартир на начальном этапе застройки. Обычно граждане начинали беспокоиться через несколько лет после обещанного им «завершения строительства» и отключения телефона такого «предпринимателя». К сожалению, обычно у такого рода простодушных покупателей полностью отсутствуют на руках какие-либо договоры, доверенности или документы об участках, а также идентификационные данные злоумышленников, наличие которых позволило бы оформить и внести в суд соответствующие иски.

В настоящее время рынок недвижимости в Хургаде демонстрирует довольно тревожные тенденции и находится в стагнации, в основном иностранцы предпочитают не покупать, а брать жилье и коммерческую недвижимость в аренду. Причины этого – в продолжающемся в стране общеэкономическом и социальном кризисе после революции 2011 года, связанном с этим ростом потенциальной нестабильности и угроз для безопасности иностранцев. Усилился приток в Хургаду из перенаселённых и криминогенных районов страны зараженных экстремистскими настроениями деклассированных египтян, которые не скрывают неприязни к христианам и иностранцам. Не способствует росту рынка недвижимости и продолжающийся кризис туристической отрасли после ограничения въезда российских туристов после террористического акта в октябре 2015 года, когда погибли 224 пассажира рейса Шарм-Аль-Шейх – Санкт-Петербург авиакомпании «Когалымавиа».

В связи с продолжающимся снижением цен на недвижимость местные наблюдатели разделяются на тех, кто рекомендует воспользоваться сложившейся рыночной конъюнктурой, которая открывает, по их мнению, благоприятные инвестиционные возможности, и тех, кто настроен более пессимистически, и считает, что из-за протекающих в регионе процессов усиления настроений нетерпимости и экстремизма среди местного населения иностранцы будут продолжать покидать Хургаду.

С учетом вышеизложенного можно сделать вывод о том, что приобретение недвижимости в Хургаде связано с серьезными рисками из-за специфики юридического оформления собственности, потенциальной возможности дестабилизации в стране, а также в силу субъективных факторов, например, колебаний рыночной конъюнктуры. Минимизировать эти риски может только внимательный анализ правоустанавливающих документов на недвижимость и рекомендации грамотных и честных консультантов на местах.

 


[1] Иностранцы, которые приобрели или арендуют недвижимость в Египте, имеют право на резидентские визы сроком на 6 мес. с возможностью продления.

[2] Рынок недвижимости в провинции Красное море включает в себя помимо Хургады такие динамично развивающиеся богатые города-курорты как Эль-Гуна, Сахль-Хашиш, Сома-Бэй, Порт-Галиб и Марса аль-Алам.

[3] Для информации - несколько иные правила покупки недвижимости на Синайском полуострове (курорты Шарм-эль-Шейх и Дахаб). Под покупкой в этом регионе подразумевается аренда недвижимости у государства на срок до 99 лет с возможностью продления договора на дополнительный срок в 99 лет.

[4] Наиболее крупные объекты недвижимости в Хургаде, такие как торговые центры или гостиничные комплексы, находятся в собственности граждан Египта.

[5] В Хургаде это микрорайоны Мубарак-1, Мубарак-5 и Мубарак-8.

[6] Например, специфической особенностью АРЕ является отсутствие единого государственного реестра земельной собственности. Имеющиеся в муниципалитетах досье, связанные с выдачей лицензий на этажную застройку, планы участков и списки владельцев имеют отрывочный характер и в случае судебной тяжбы не могут служить надежным аргументом в вопросе доказательства прав собственности.

[7] Свое название он получил из-за цвета бумаги, на которой он напечатан, на большом листе нестандартной почти квадратной формы.

[8] При оформлении собственности на недвижимость по договору купли-продажи «Акд аль-Байи аль-Нихаий» или «Таукилю» этих двух ограничений нет.

[9] На первом этапе процесса купли-продажи заключается «Акд аль-Байи аль-Ибтидаий», т.е. начальный договор купли-продажи. Далее см. по тексту.

[10] Т.е. «Окончательный договор купли-продажи с подтверждением подписей сторон».

[11] Это условие, будучи внесенным в «Таукиль», позволяет избежать в будущем ситуации, когда после смерти доверителя его наследники могут отменить его доверенность, не поставив в известность бенефициара.

[12] Или «Хакк вадъи аль-ядд».